최근 부동산 시장이 다시 꿈틀대고 있습니다.
정부 규제는 거래를 줄이는 데는 성공했지만, 가격 안정화에는 실패하고 있죠. 수요는 사라지지 않고, 언제든지 다시 시장에 나올 준비를 하고 있습니다.
특히 강남과 수도권 외곽을 중심으로 가격이 오르기 시작했고, 일부 지역은 벌써 상승세가 포착되고 있습니다. 정부는 규제를 강화하며 시장을 통제하려 하지만, 실상은 시장의 힘이 더 강하게 작용하고 있는 것입니다.
📉 정부 규제의 현실적 한계
정부는 2020년 강남 일부 지역에 토지 이용 규제를 시행했습니다.
일시적인 거래 감소는 있었지만, 서울 전체나 수도권 외곽으로 수요가 이동하며 전체 거래량은 줄지 않았습니다.
예를 들어, 도곡동은 거래가 활발한 반면, 인접한 대치동은 규제의 영향으로 거래가 위축됐습니다. 이처럼 규제는 시장을 ‘이동’시키는 효과만 줄 뿐, 수요를 없애지는 못합니다.
💧 전세가 상승과 유동성의 부활
부동산 시장을 다시 뜨겁게 하는 핵심 요소는 바로 전세가 상승입니다.
전세가격이 오르면, 실수요자는 매매를 선택하게 됩니다. 상급지로의 진입이나 매매 전환이 나타나면서 시장 내 유동성이 자연스럽게 증가하죠.
특히 중요한 포인트는 DSR 규제가 전세에는 적용되지 않는다는 점입니다. 이렇게 집주인에게 확보된 자금은 다시 매매 시장으로 유입되어 과열을 일으킬 수 있습니다. 이러한 유동성은 정부의 규제를 우회하기에 과열을 막기 어려운 상황을 만들어내기도 합니다.
📊 과거 사례: 2013~2017년 전세가율 급등기
2013년부터 2017년까지 전세가율이 급등하면서 부동산 시장의 유동성이 폭발적으로 증가했습니다.
2013년 기준 10억 원짜리 아파트가 전세 5억이었다면, 2017년에는 전세가 집값의 80~90%까지도 오르면서, 집주인에게는 엄청난 자금 유동성이 창출되었죠.
이러한 유동성의 증가는 별도의 대출 없이도 상급지나 대형 평수로 이동할 수 있는 여지를 만들며, 매매 시장을 다시 활성화하는 역할을 했습니다.
🔮 2025~2026년, 또 한 번의 사이클?
2022년 이후 부동산 가격은 하락세였지만, 2024년부터 전세가율이 다시 상승 중입니다.
이는 역전세 문제와 유동성 부족이 해소되고 있다는 신호입니다.
특히 금리 하락, 거래량 증가, 전세가 상승이라는 세 요소가 겹치면서, 2025년과 2026년에는 유동성이 더 폭발할 가능성이 큽니다.
서초, 강남, 잠실은 이미 지난 정권 폭등기의 정점을 돌파하였고, 과천, 목동, 분당, 광교 등 일부 지역은 벌써 상승하거나 상승 조짐을 보이고 있습니다.
✅ 전세 시장이 만든 부동산 시장의 기회
정부의 규제가 일시적으로 수요를 억제할 수는 있지만, 시장 원리는 결국 수요와 유동성으로 움직입니다.
전세가 상승은 단순히 임차비용의 증가가 아니라, 매매 전환과 유동성 확대의 출발점이 될 수 있습니다.
2025년과 2026년, 전세가 상승을 주목해야 하는 이유는 부동산 시장의 또 다른 사이클을 예고하는 신호이기 때문입니다.
🔍 부동산 시장 흐름 정리
- 정부 규제는 거래를 줄였지만 가격은 잡지 못했다
- 전세가 상승은 실수요를 자극해 매매로 이어진다
- DSR 규제 회피 수단으로 전세가가 다시 주목받는다
- 2013~2017년 사례처럼 유동성이 상승장을 주도할 수 있다
- 2025~2026년은 거래와 유동성이 동반 회복될 가능성이 크다
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