오늘의 이슈: 지분형 주담대, 정말 내 집 마련에 도움이 될까?

2025년 정부가 검토 중인 지분형 주택담보대출은 어떤 제도일까요? 과거 공유형 모기지를 통해 구조와 장단점을 비교 분석하고, 실수요자에게 어떤 의미가 있을지 정리한 가이드입니다. 집값이 부담스러운 지금, 새로운 내 집 마련의 방법이 될 수 있을까요?

지분형 주택담보대출이 내 집 마련에 도움이 될 수 있는지를 묻는 질문이 한국어로 표시된 이미지

 

2025년 3월 26일, 정부가 지분형 주택담보대출(지분형 주담대) 제도 도입을 공식 검토한다고 밝혔습니다. 고금리와 강화된 대출규제 속에 집을 사기 힘든 요즘, '정부와 함께 집을 사는 방식'이라는 이 제도는 어떤 의미일까요?

 

사실 이 구조는 전례가 있습니다. 바로 2013년 시행됐던 공유형 모기지입니다. 당시엔 수익 공유형과 손익 공유형 두 가지 방식으로 운영되었으며, 이번 지분형 주담대도 이와 유사한 방향으로 발전할 가능성이 큽니다.

 

오늘은 과거 공유형 모기지를 알아보며 앞으로 지분형 주담대가 어떤 모습으로 나올 수 있을지 예측해보고, 실수요자 입장에서 어떤 점을 유의해야 하는지 가이드를 제공해드립니다.

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🏡 공유형 모기지란?

구분	수익 공유형	손익 공유형
대출 방식	정부가 저리(1.5%) 대출	정부가 지분 투자
지원 한도	집값의 최대 70%	집값의 최대 40%
상환 방식	20년 원리금 균등상환	20년 만기 일시상환
차익 공유	매각 시 시세차익 일부 정부 귀속	매각 시 이익·손실을 정부와 공유
주요 대상	생애최초·소득 7천만원 이하·6억 이하 아파트

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✅ 장점 vs ⚠️ 단점

항목	장점	단점
자금 부담	초기 자금 부담 완화	정부 지분이 있어 권리 제한 가능
이자 비용	낮은 금리로 부담 경감	매각 시 시세차익 일부 공유 필요
안정성	집값 하락 시 손실 분담(손익형)	매도·상속 등 복잡한 절차 가능성

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🔍 지분형 주담대, 어떻게 나올까?

현재까지의 발표 내용을 토대로 예상되는 방향은 다음과 같습니다:

• 정부가 주택의 일부 지분을 보유하고, 나머지는 금융기관 대출로 충당
• 매각 시 발생하는 시세차익 또는 손익을 지분율에 따라 공유
• 대상자 제한: 무주택자, 일정 소득 이하 등 실수요자 중심
• 대출 총액은 기존 LTV·DSR 규제에 따라 제한될 가능성

💬 핵심은 **"적은 자금으로 집을 살 수 있게 하되, 이익은 함께 나눈다"**는 구조입니다.

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🤔 이런 분들에게 적합합니다

• 전세금은 있지만 대출규제로 매입이 어려운 무주택 실수요자
• 시세차익보다 장기 거주 목적이 중요한 분들
• 정부와 공동 소유의 제약을 감수할 수 있는 분들

반면, 집값 상승에 따른 투자이익을 온전히 기대하거나, 단기 매매를 계획하는 분들에게는 적합하지 않을 수 있습니다.

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📝 실수요자에게 새로운 기회가 될까?

지분형 주담대는 집을 사는 방식에 있어 새로운 선택지를 제공할 수 있습니다. 하지만 과거 공유형 모기지가 수요 부족으로 폐지된 전례를 볼 때, 제도 설계의 정교함과 대상자에 대한 신중한 제한이 관건이 될 것입니다.

정부의 공식 발표가 나기 전까지는, 본인의 자금계획과 주거계획을 명확히 세우고 기다리는 것이 가장 현명한 대응입니다.