지분형 모기지? 내가 집을 살 때 정부가 지분을 가져간다?

지분형 모기지라는 말을 들어보셨나요? 최근 정부가 주택 구매자와 함께 집을 사는 새로운 방식으로 주거 문제 해결을 모색하면서 관심을 끌고 있습니다. 특히 집값 상승과 대출 규제로 내 집 마련이 어려워진 청년·신혼부부에게는 주목할 만한 대안이 될 수 있습니다.
이번 글에서는 지분형 모기지가 어떤 제도인지, 어떤 장점과 한계가 있는지를 쉽게 풀어보겠습니다.

우리집 거실의 주인은 정부가 된다. 지분형모기지를 표현하는 그림.

✅ 지분형 모기지란 무엇인가요?

지분형 모기지는 말 그대로 정부와 개인이 함께 집을 사는 제도입니다. 일반적인 대출과는 달리, 정부가 주택 구매 자금의 일부를 대출이 아닌 ‘투자’ 형태로 지원하고, 그 대가로 주택의 일정 지분을 공유합니다.
예를 들어, 5억 원짜리 집을 살 때 정부가 1억 원을 투자하면, 구매자는 나머지 4억 원만 마련하면 됩니다. 이렇게 주택을 공동 소유하게 되며, 집을 팔게 되면 정부와 이익 또는 손실을 공유하게 됩니다.

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🔍 기존 대출과는 뭐가 다른가요?

구분	지분형 모기지	일반 대출
자금 지원 주체	정부	은행 등 금융기관
상환 방식	처분 시 수익 정산	매달 원리금 상환
이익 구조	이익·손실 공유	모두 개인 귀속
심사 기준	상대적으로 완화	소득·DSR 기준 엄격

특히 DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 인해 대출이 어려운 상황에서, 지분형 모기지는 훨씬 현실적인 대안이 될 수 있습니다.

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✅ 지분형 모기지의 장점

1. 초기 부담 완화
   집값의 20~30%를 정부가 부담해주므로, 적은 자금으로도 내 집 마련이 가능해집니다.
2. 대출 거절 걱정 ↓
   은행 대출이 어려운 무주택자나 청년층도 정부의 지분 투자로 주택을 구입할 수 있습니다.
3. 주택 가격 상승 시 공동 이익
   집값이 오르면, 정부와 이익을 나누긴 하지만, 자산 형성 기회가 생긴다는 점에서 긍정적입니다.

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⚠️ 지분형 모기지의 한계와 우려

하지만 장점만 있는 것은 아닙니다.

• 이익 분배에 대한 거부감
  집값이 올랐을 때, 모든 수익을 내가 가져가지 못한다는 점이 심리적 장벽이 될 수 있습니다.
• 소유권 복잡성
  정부와 지분을 나누는 구조이기 때문에, 집을 팔거나 담보로 설정할 때 일정 제약이 따를 수 있습니다.
• 정책 지속 가능성 의문
  박근혜 정부 시절 도입된 ‘공유형 모기지’도 낮은 수요로 인해 실패한 전례가 있어, 이번 제도도 관심이 계속 유지될 수 있을지 미지수입니다.

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🌍 해외 사례는?

영국에서는 이미 유사한 제도가 운영 중입니다. 예를 들어 ‘Help to Buy’ 제도는 정부가 주택 구매금의 20%를 무이자 대출로 지원하고, 주택 처분 시 해당 지분만큼의 이익을 회수합니다. 초기 자금 부담을 낮춰주어 젊은층의 내 집 마련에 도움을 준 반면, 특정 가격대 주택 가격이 급등하는 부작용도 발생했습니다.

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✍️ 선택 전 꼭 따져보세요

지분형 모기지는 자금 마련이 어려운 사람들에게 현실적인 대안이 될 수 있습니다. 하지만 단순히 정부가 돈을 지원해주는 제도는 아니며, 이익과 손해를 공동으로 감수하는 구조임을 이해하고 접근해야 합니다.
내 집 마련의 꿈을 이루기 위한 방법으로 지분형 모기지를 고려하고 있다면, 반드시 계약 조건과 처분 방식, 이익 정산 구조 등을 꼼꼼히 확인한 후 결정하세요.